万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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