OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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