5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xí10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米ng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现(10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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