万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(x乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思iē)真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周(乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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