5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗(zài)房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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