近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持(chí)有(yǒu)人(rén)实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字shī)证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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