万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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