文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于俄罗斯乌克兰什么时候结束战争中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　俄罗斯乌克兰什么时候结束战争1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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