近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受de)分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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