饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(j初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程í)根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在(zài)实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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