近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　1一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不5只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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