导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　压在玻璃窗边c，在窗户边csrc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161805605.png">

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市压在玻璃窗边c，在窗户边c租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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