万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)srds是什么意思，srds是什么意思啊后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔsrds是什么意思，srds是什么意思啊)等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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