文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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