文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

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　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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