万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(50g是几两 50g是一两吗běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最(zu50g是几两 50g是一两吗ì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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