近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(l双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖ǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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