近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jī河北保定技校排名，保定技校前十名n)也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè河北保定技校排名，保定技校前十名)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)河北保定技校排名，保定技校前十名设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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