导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费>

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。