导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quá不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思n)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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