5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。<431mm是多少厘米 431mm是多少米/p>

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国431mm是多少厘米 431mm是多少米企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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