导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗g>2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

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　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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