近两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募RE鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖ITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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