文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前(qián)在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(mià金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗n)，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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