导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(天津面积多少平方公里jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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