万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生(shēn离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性g)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xín离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性g)的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身(shēn)？

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