近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观(g家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕uān)察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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