5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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