文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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