文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1二婚和剩女哪个干净，女性生理需求月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现二婚和剩女哪个干净，女性生理需求房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)二婚和剩女哪个干净，女性生理需求会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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