万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(z迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看hǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没(méi迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看)有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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