导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(sh鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？ǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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