饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成(ch每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办éng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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