OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的华大基因是国企吗线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张华大基因是国企吗江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，华大基因是国企吗“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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