文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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