近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(j反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数ī)金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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