文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(mě熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了i)元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了