文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(733是什么意思yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

733是什么意思　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款(kuǎ733是什么意思n)的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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