近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REI中国一共有多少万亿钱Ts整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的中国一共有多少万亿钱(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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