万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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