文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质)的(de)住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质