“现在的房地产很难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机构和(hé)投(tóu)资者的关注度从板(bǎn)块(kuài)向单(dān)个标的转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀到了(le)底部，再往下(xià)的空(kōng)间已(yǐ)经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻(xún)找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行(xíng)选择，需要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出(chū)现爆雷的(de)情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下(xià)三个(gè)基(jī)准：有(yǒu)大(dà)的国(guó)资(zī)背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一下今年房(fáng)地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其(qí)实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源(yuán)来(lái)自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了(le)一个很(hěn)明显的分(fēn)化(huà)，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都(dōu)非常明显。现在(zài)有国资背景(jǐng)的房企在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但(dàn)没有国资背景的(de)民营(yíng)房企股价(jià)大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视企(qǐ)业的(de)成本优势(shì)，更(gèng)具体一点，就是它的(de)净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业(yè)内的(de)最(zuì)低水平；利润(rùn)率(lǜ)是不是(shì)行业内最高的；融资成本是否是(shì)行(xíng)业内(nèi)最低的；建安成(chéng)本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一家房(fáng)企(qǐ)的(de)综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能够同时满足上(shàng)述条件的房(fáng)企并不多。即便(biàn)是在(zài)国央企中，仍有部(bù)分(fēn)房企出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投(tóu)控(kòng)股等国央企(qǐ)房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有(yǒu)着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央企房(fáng)企，其(qí)财(cái)务指标称得上完(wán)全(quán)健康(kāng)的(de)仍(réng)是少数。而(ér)更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿(ná)地节(jié)奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净借贷比(bǐ)例都维持在(zài)33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大(dà)举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速(sù)的开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年会有更多(duō)的楼盘入市(shì)。像这类企业(yè)就符(fú)合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一(yī)方(fāng)面，在于(yú)它本(běn)身储(chǔ)备了(le)很多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一(yī)线(xiàn)城市(shì)，另外一(yī)半也主要集(jí)中在(zài)强二线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度让(ràng)人感(gǎn)觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年，或者说(shuō)看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子(zi)。虽然说(shuō)，见到机会时要(yào)出手，但出(chū)手的章法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度是(shì)否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是(shì)看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来，这个(gè)比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行(xíng)业(yè)的复苏速度并没有那(nà)么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高(gāo)到(dào)一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等(děng)房企(qǐ)2022年(nián)净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地(dì)控制了(le)公司的扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以(yǐ)同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看(kàn)国(guó)央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度(dù)的实(shí)际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自(zì)然(rán)而(ér)然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企(qǐ)同(tóng)样受(shòu)到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了“中国(guó)工商(shāng)银行股份有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金”“全国社(shè)保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资(zī)产管理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在(zài)走“下坡(pō)路”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等(děng)多维度都(dōu)表(biǎo)现(xiàn)了较(jiào)强(qiáng)的说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污增长(zhǎng)势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系(xì)密(mì)切(qiè)。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近(jìn)六成。近(jìn)三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地(dì)金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也(yě)让(ràng)滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日(rì)接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而下游(yóu)应用行业主要(yào)包括中介服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地(dì)产开(kāi)发(fā)环节与上(shàng)游(yóu)材料端(duān)息息(xī)相(xiāng)关(guān)，新盘(pán)开(kāi)工不足导致(zhì)上游(yóu)不被(bèi)看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入(rù)存(cún)量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域(yù)，我们相对看好，因为居民(mín)保有(yǒu)的(de)住房规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充(chōng)分(fēn)说明(míng)了这一点(diǎn)，在(zài)新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的(de)增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对(duì)看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行业，例如消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现(xiàn)的(de)统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富(fù)安(ān)娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月线连(lián)收七根阳线的基(jī)础上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设(shè)计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价(jià)值派(pài)基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房(fáng)地产产业链股票还有金地集团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也(yě)因疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度沉寂(jì)，不(bù)过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中(zhōng)年(nián)内表现(xiàn)最好的(de)是志邦家居。同一(yī)时间段，该(gāi)股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中(zhōng)他(tā)管理的(de)广发策略优(yōu)选和广发安宏回(huí)报均(jūn)增加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志邦家居十大(dà)流通股股东(dōn说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污g)中仅有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思的(de)是(shì)，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下游(yóu)的(de)物业股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标(biāo)的大(dà)多在香港上市，如何(hé)选择成(chéng)为(wèi)难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选公司还是说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污希望挣的是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年(nián)到期的(de)合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分(fēn)项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正(zhèng)能做到产(chǎn)品提(tí)价的公司很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因为(wèi)保安这些固(gù)定人员成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难度(dù)是非常大(dà)的。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比较好的(de)服务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步强调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污