文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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