5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fá宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期ng)企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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