5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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