文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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