5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019025是哪里的区号，025是哪里的区号查询年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng025是哪里的区号，025是哪里的区号查询)房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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