万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。201生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语2年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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