导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn王宝强学历，王宝强不是84年的吗)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的王宝强学历，王宝强不是84年的吗不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)王宝强学历，王宝强不是84年的吗，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 王宝强学历，王宝强不是84年的吗