5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售池子为什么被封杀(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟池子为什么被封杀(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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